市國資委關于印發《關于加強市屬國有企業資產出租管理的意見》的通知
時間：2022-11-18
各市屬企業：
《關于加強市屬國有企業資產出租管理的意見》已經市國資委主任辦公會議審議通過，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。
無錫市國資委
2022年11月18日
關于加強市屬國有企業資產出租管理的意見
為加強國有資產監督管理，規范市屬國有企業資產出租行為，提高資產經營效益，防止國有資產流失，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國企業國有資產法》《企業國有資產監督管理暫行條例》及有關法律法規，結合本市實際，提出本意見。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實新發展理念，促進市屬國有企業資產出租工作更加公開透明、依法合規、高效務實，提升出租資產經濟效益，實現國有資產保值增值。
（二）實施原則。市屬國有企業資產出租管理應當堅持政府引導和市場競爭相結合的原則，堅持全面覆蓋與分類管理相結合的原則，堅持集體決策和程序合規相結合的原則，堅持公開、公平、公正與效率相結合的原則。
（三）主要目標。到2022年底，各市屬企業制定出臺集團資產出租管理制度，規范資產出租工作流程，完善資產出租交易機制，實現市屬國有企業資產出租行為規范有序、有章可循，提升資產管理質效。
二、適用范圍
本意見適用于無錫市人民政府國有資產監督管理委員會（以下簡稱市國資委）履行出資人職責的企業和市政府確定按照市國資委履行出資人職責管理的企業（以下簡稱市屬企業）及其所屬的各級國有及國有控股企業、國有實際控制企業（以下統稱市屬國有企業）。
本意見所稱資產出租是指市屬國有企業（又稱出租人）將擁有所有權或使用權的資產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關系終止時，將租賃資產返還出租人的行為。
本意見所稱資產是指市屬國有企業所有、擁有實際控制權或受托管理的，按法律法規可用于租賃，并可通過租賃獲得收益的資產，包括房屋建筑物、土地、設施設備、無形資產、廣告位等。
三、出租管理
（一）健全制度流程。市屬企業是集團資產出租管理的責任主體，負責統一管理集團資產出租事項。市屬企業根據本意見結合有關政策，制定本企業及所屬子企業的資產出租管理制度，明確分管領導和責任部門。資產出租管理制度應當明確適用的資產范圍、決策程序、管理權限、職責分工、職能部門、工作流程、底價確定、招租方式、出租期限等事項。市屬國有企業應當建立“制定方案、決策審批、實施招租、日常管理、風險防控、監督檢查、責任追究”的閉環管理流程，從流程設計入手，建立高效、規范、透明的出租管理程序，實現出租管理工作可追溯、可考核、可問責。
（二）嚴格決策程序。資產出租應當由出租人制定完整的出租方案，包括但不僅限于出租資產產權狀況、實物狀況、出租期限、招租方式、租金收繳、承租條件、招租底價確定等事項。出租方案必須嚴格按照資產出租管理制度規定履行決策程序，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。
（三）規范招租行為。資產出租應由出租人通過產權交易機構、資產租賃專業平臺機構、其他公開媒介等渠道發布信息進行公開招租，公告時間不得少于10個工作日。租賃合同簽訂后，招租結果應在原發布渠道或企業官方網站上公布，公告時間不少于5個工作日。
1.資產賬面原值或評估價值1000萬元以上以及年租金底價100萬元以上的重大出租項目，應通過產權交易機構或其他資產租賃專業平臺機構進行公開招租，出租人不得以拆分面積降低年租金底價方式規避進場招租，不得以邀請招標代替公開招租。
2.公開招租期滿未征集到意向承租方的可適當延長掛牌期限，確須調整底價的，經原決策機構書面同意后，每次降低幅度不超過10%，延長掛牌時間不少于5個工作日。
3.商業綜合體、專業市場、商業街區等競爭性較強的行業招租，可通過公開招標、邀請招標、競爭性談判等方式選擇第三方機構實行委托代理招租，招租整體方案及招租對象的最終確定，應按出租人內部制度規定履行相應的決策程序。
4.承租人為機關事業單位、國有獨資（全資）企業、集團所屬全資子企業或分公司的，或公開招租累計降幅超過20%仍未產生報名者的，或確須邀請特定承租人的，以及其他確須采取非公開招租情形的，應在資產出租管理制度中作出規定，并在出租方案中予以明確，經市屬企業集體決策后通過協商談判方式進行招租。
5.資產出租應合理確定租金底價，原則上出租人應當委托中介機構對資產出租價格進行評估，以評估值為基礎合理確定租金底價。承租人為機關事業單位、國有獨資（全資）企業、集團所屬全資子企業或分公司的，年租金底價可以參考周邊同期、同類市場價格，綜合考慮資產性質、用途等因素協商確定。資產出租期限超過3年的，應當建立合理的租金調整機制，并在出租合同內予以明確，租金調整幅度及周期需根據出租標的和市場情況合理確定。出租人所在行業對租金另有規定的從其規定。
6.資產出租期限原則上不超過8年。對于承租人投入較大的整體資產等出租項目，經市屬企業集體決策后租賃期可適當延長，但不得超過20年。到期后原則上不得直接續簽租約，出租人應當至少于租約到期前3個月重新擬定出租方案公開招租。原承租戶在租賃期無拖欠租金行為、服從出租人管理且經營業態與招租意向吻合的前提下，同等條件可以享有優先承租權。
（四）強化日常管理。出租人應加強對在租資產日常管理，充分利用信息化手段建立動態跟蹤管理機制，不斷提升出租管理水平。
1.承租人確定后，出租人應當與承租人簽訂規范的資產租賃合同。租賃合同主要內容應當包括但不僅限于：資產基本情況、租賃期限、租賃用途、租金及支付方式、履約保證金比例、提前終止約定、違約責任及免責條款等事項。其中，涉及房產租賃的還應包括裝修條款、房屋修繕責任、物業管理等事項。出租人應當與承租人簽訂專門的安全生產管理協議，或者在租賃合同中約定各自的安全生產管理職責。出租人要加強對合同內容的法律審核，不得設置損害國有權益、明顯有失公允的條款。租賃合同簽訂生效后，原則上不允許變更，確因重大情況需要變更的，應由原決策機構審議通過；變更內容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，應重新公開招租。
2.出租人應對招租對象經營模式進行分析研判，承租項目應符合統一規劃與設計，不得引進與產業發展不相符合、環境污染大和存在社會風險的承租人。出租人應對承租人資格進行嚴格審查，不得將相關資產出租給不具備安全生產條件或者相應資質的單位或個人，防止承租人利用租賃資產進行違法活動，損害出租人利益、聲譽和社會公共利益。對租期內長期拖延租金的承租人，列入集團失信名單，不得參與續租或承租集團內的其他資產。
3.出租的資產原則上不允許轉租。資產出租后，承租人不得擅自將承租資產部分或全部再出租給第三方。確因特殊情況需要轉租的，承租人提出書面申請，由出租人對次承租人進行資格審查，并由原決策機構批準后方可轉租。轉租合同內容必須事先征得出租人同意，且轉租期限不得超過原承租期限。
4.市屬企業要加快建設資產出租信息化管理系統，建立完善架構功能、業務流程，實現對出租資產的實時跟蹤、動態更新、全過程管理，及時納入國資監管信息系統。
四、監督檢查
（一）市屬企業要加大對資產出租行為的監督檢查力度，加強與紀檢監察監督、巡察監督、審計監督、出資人監督貫通協同，實現內部監管、外部監管有機融合，定期組織開展對所屬企業資產出租情況檢查，跟蹤資產出租情況，確保資產出租管理工作規范有序。
市國資委將加強對市屬企業資產出租管理工作的指導，依法行使出資人監督職能，綜合運用專項審計、專項檢查、考核評價等方式加大監督力度，提升監督質量水平。
（二）市屬國有企業嚴禁私自出租資產，嚴禁私設“小金庫”截留資產出租收入、坐支資產出租收入或以消費方式沖抵租金收入等違法違規行為。對資產出租中存在合同條款不完善、定價不合理、超期出租等問題的，市屬企業要督促出租人限期整改，并依法依規妥善處理；對長期拖欠租金的承租人，要通過法律手段追討租金，并限期收回租賃資產。加強對承租人的安全生產工作統一協調、管理，定期進行安全檢查，發現安全問題的，應當及時督促整改。加強對閑置資產處置，維護國有資產權益。
（三）監督檢查中發現存在違規行為、造成國有資產損失的，對相關責任人依規給予處理；對涉嫌違紀和職務違法、職務犯罪的，及時移送紀檢監察機關處理；對涉嫌其它違法犯罪的，移送司法機關處理。
五、其他要求
對涉及保障性住房、人才公寓、公建配套設施、停車位等資產租賃有特殊規定的，從其規定。企業存量住宅用于安排給本企業職工租住的，由市屬企業另行制定管理辦法予以規范。本意見自2023年1月1日起施行。
各市屬企業：
《關于加強市屬國有企業資產出租管理的意見》已經市國資委主任辦公會議審議通過，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。
無錫市國資委
2022年11月18日
關于加強市屬國有企業資產出租管理的意見
為加強國有資產監督管理，規范市屬國有企業資產出租行為，提高資產經營效益，防止國有資產流失，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國企業國有資產法》《企業國有資產監督管理暫行條例》及有關法律法規，結合本市實際，提出本意見。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實新發展理念，促進市屬國有企業資產出租工作更加公開透明、依法合規、高效務實，提升出租資產經濟效益，實現國有資產保值增值。
（二）實施原則。市屬國有企業資產出租管理應當堅持政府引導和市場競爭相結合的原則，堅持全面覆蓋與分類管理相結合的原則，堅持集體決策和程序合規相結合的原則，堅持公開、公平、公正與效率相結合的原則。
（三）主要目標。到2022年底，各市屬企業制定出臺集團資產出租管理制度，規范資產出租工作流程，完善資產出租交易機制，實現市屬國有企業資產出租行為規范有序、有章可循，提升資產管理質效。
二、適用范圍
本意見適用于無錫市人民政府國有資產監督管理委員會（以下簡稱市國資委）履行出資人職責的企業和市政府確定按照市國資委履行出資人職責管理的企業（以下簡稱市屬企業）及其所屬的各級國有及國有控股企業、國有實際控制企業（以下統稱市屬國有企業）。
本意見所稱資產出租是指市屬國有企業（又稱出租人）將擁有所有權或使用權的資產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關系終止時，將租賃資產返還出租人的行為。
本意見所稱資產是指市屬國有企業所有、擁有實際控制權或受托管理的，按法律法規可用于租賃，并可通過租賃獲得收益的資產，包括房屋建筑物、土地、設施設備、無形資產、廣告位等。
三、出租管理
（一）健全制度流程。市屬企業是集團資產出租管理的責任主體，負責統一管理集團資產出租事項。市屬企業根據本意見結合有關政策，制定本企業及所屬子企業的資產出租管理制度，明確分管領導和責任部門。資產出租管理制度應當明確適用的資產范圍、決策程序、管理權限、職責分工、職能部門、工作流程、底價確定、招租方式、出租期限等事項。市屬國有企業應當建立“制定方案、決策審批、實施招租、日常管理、風險防控、監督檢查、責任追究”的閉環管理流程，從流程設計入手，建立高效、規范、透明的出租管理程序，實現出租管理工作可追溯、可考核、可問責。
（二）嚴格決策程序。資產出租應當由出租人制定完整的出租方案，包括但不僅限于出租資產產權狀況、實物狀況、出租期限、招租方式、租金收繳、承租條件、招租底價確定等事項。出租方案必須嚴格按照資產出租管理制度規定履行決策程序，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。
（三）規范招租行為。資產出租應由出租人通過產權交易機構、資產租賃專業平臺機構、其他公開媒介等渠道發布信息進行公開招租，公告時間不得少于10個工作日。租賃合同簽訂后，招租結果應在原發布渠道或企業官方網站上公布，公告時間不少于5個工作日。
1.資產賬面原值或評估價值1000萬元以上以及年租金底價100萬元以上的重大出租項目，應通過產權交易機構或其他資產租賃專業平臺機構進行公開招租，出租人不得以拆分面積降低年租金底價方式規避進場招租，不得以邀請招標代替公開招租。
2.公開招租期滿未征集到意向承租方的可適當延長掛牌期限，確須調整底價的，經原決策機構書面同意后，每次降低幅度不超過10%，延長掛牌時間不少于5個工作日。
3.商業綜合體、專業市場、商業街區等競爭性較強的行業招租，可通過公開招標、邀請招標、競爭性談判等方式選擇第三方機構實行委托代理招租，招租整體方案及招租對象的最終確定，應按出租人內部制度規定履行相應的決策程序。
4.承租人為機關事業單位、國有獨資（全資）企業、集團所屬全資子企業或分公司的，或公開招租累計降幅超過20%仍未產生報名者的，或確須邀請特定承租人的，以及其他確須采取非公開招租情形的，應在資產出租管理制度中作出規定，并在出租方案中予以明確，經市屬企業集體決策后通過協商談判方式進行招租。
5.資產出租應合理確定租金底價，原則上出租人應當委托中介機構對資產出租價格進行評估，以評估值為基礎合理確定租金底價。承租人為機關事業單位、國有獨資（全資）企業、集團所屬全資子企業或分公司的，年租金底價可以參考周邊同期、同類市場價格，綜合考慮資產性質、用途等因素協商確定。資產出租期限超過3年的，應當建立合理的租金調整機制，并在出租合同內予以明確，租金調整幅度及周期需根據出租標的和市場情況合理確定。出租人所在行業對租金另有規定的從其規定。
6.資產出租期限原則上不超過8年。對于承租人投入較大的整體資產等出租項目，經市屬企業集體決策后租賃期可適當延長，但不得超過20年。到期后原則上不得直接續簽租約，出租人應當至少于租約到期前3個月重新擬定出租方案公開招租。原承租戶在租賃期無拖欠租金行為、服從出租人管理且經營業態與招租意向吻合的前提下，同等條件可以享有優先承租權。
（四）強化日常管理。出租人應加強對在租資產日常管理，充分利用信息化手段建立動態跟蹤管理機制，不斷提升出租管理水平。
1.承租人確定后，出租人應當與承租人簽訂規范的資產租賃合同。租賃合同主要內容應當包括但不僅限于：資產基本情況、租賃期限、租賃用途、租金及支付方式、履約保證金比例、提前終止約定、違約責任及免責條款等事項。其中，涉及房產租賃的還應包括裝修條款、房屋修繕責任、物業管理等事項。出租人應當與承租人簽訂專門的安全生產管理協議，或者在租賃合同中約定各自的安全生產管理職責。出租人要加強對合同內容的法律審核，不得設置損害國有權益、明顯有失公允的條款。租賃合同簽訂生效后，原則上不允許變更，確因重大情況需要變更的，應由原決策機構審議通過；變更內容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，應重新公開招租。
2.出租人應對招租對象經營模式進行分析研判，承租項目應符合統一規劃與設計，不得引進與產業發展不相符合、環境污染大和存在社會風險的承租人。出租人應對承租人資格進行嚴格審查，不得將相關資產出租給不具備安全生產條件或者相應資質的單位或個人，防止承租人利用租賃資產進行違法活動，損害出租人利益、聲譽和社會公共利益。對租期內長期拖延租金的承租人，列入集團失信名單，不得參與續租或承租集團內的其他資產。
3.出租的資產原則上不允許轉租。資產出租后，承租人不得擅自將承租資產部分或全部再出租給第三方。確因特殊情況需要轉租的，承租人提出書面申請，由出租人對次承租人進行資格審查，并由原決策機構批準后方可轉租。轉租合同內容必須事先征得出租人同意，且轉租期限不得超過原承租期限。
4.市屬企業要加快建設資產出租信息化管理系統，建立完善架構功能、業務流程，實現對出租資產的實時跟蹤、動態更新、全過程管理，及時納入國資監管信息系統。
四、監督檢查
（一）市屬企業要加大對資產出租行為的監督檢查力度，加強與紀檢監察監督、巡察監督、審計監督、出資人監督貫通協同，實現內部監管、外部監管有機融合，定期組織開展對所屬企業資產出租情況檢查，跟蹤資產出租情況，確保資產出租管理工作規范有序。
市國資委將加強對市屬企業資產出租管理工作的指導，依法行使出資人監督職能，綜合運用專項審計、專項檢查、考核評價等方式加大監督力度，提升監督質量水平。
（二）市屬國有企業嚴禁私自出租資產，嚴禁私設“小金庫”截留資產出租收入、坐支資產出租收入或以消費方式沖抵租金收入等違法違規行為。對資產出租中存在合同條款不完善、定價不合理、超期出租等問題的，市屬企業要督促出租人限期整改，并依法依規妥善處理；對長期拖欠租金的承租人，要通過法律手段追討租金，并限期收回租賃資產。加強對承租人的安全生產工作統一協調、管理，定期進行安全檢查，發現安全問題的，應當及時督促整改。加強對閑置資產處置，維護國有資產權益。
（三）監督檢查中發現存在違規行為、造成國有資產損失的，對相關責任人依規給予處理；對涉嫌違紀和職務違法、職務犯罪的，及時移送紀檢監察機關處理；對涉嫌其它違法犯罪的，移送司法機關處理。
五、其他要求
對涉及保障性住房、人才公寓、公建配套設施、停車位等資產租賃有特殊規定的，從其規定。企業存量住宅用于安排給本企業職工租住的，由市屬企業另行制定管理辦法予以規范。本意見自2023年1月1日起施行。
