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| 文號 | 錫政辦發〔2018〕62號 |
|---|---|
| 制發機關 | 無錫市人民政府辦公室 |
| 成文日期 | 2018-05-24 10:17:52 |
| 文件狀態 | 執行中 |
各市（縣）、區人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：
為深入推進供給側結構性改革，助推“產業強市”發展戰略，實現節地水平和產出效益雙提升，按照市委十三屆五次全會精神，根據《節約集約利用土地規定》（國土資源部令第61號）和《中共江蘇省委江蘇省人民政府關于全面推進節約集約用地的意見》（蘇發〔2014〕6號）等相關法規政策，結合我市實際，經市政府同意，就進一步加強市區工業用地供應管理提出如下實施意見。
一、優化供地管理機制
以進一步提升節約集約用地水平、提高土地資源配置效益、保障項目用地及時供應為目標，調整優化工業用地供應管理機制。
（一）建立工業項目評審決策機制。各區人民政府應當結合各自實際，建立健全由區人民政府（管委會）牽頭，區發改、經信、規劃、住建、環保和國土等部門共同參與的工業項目評審決策機制，并明確召集單位，討論確定新的工業項目供地的初步方案，包括工業用地供應方式、起始地價、供應期限和先期租賃期滿轉為出讓（租賃）土地時必須達到的畝均稅收水平等產出條件、簽訂產出監管協議的責任主體及產出監管協議的主要內容等。
（二）建立市、區兩級審核機制。按照“以區為主，市區聯動”的原則，對工業用地出讓（租賃）審批機制進行優化，各區人民政府負責完成工業項目的準入評審和土地供應的初審工作，市國土局審核后予以供應。
（三）實行“雙合同”管理機制。建立土地出讓（租賃）合同與產出監管協議并舉的“雙合同”管理制度。新增工業用地掛牌成交后，在市國土局與競得人簽訂出讓（租賃）合同前，各區人民政府（管委會）或其指定機構應與土地競得人簽訂產出監管協議；競得人如在地塊掛牌文件約定的期限內未完成土地租賃合同和產出監管協議的簽訂，視作地塊不成交，須承擔相應的違約責任。土地出讓（租賃）合同和產出監管協議二者之一提前終止的，則相應的合同或監管協議也自動終止。產出監管協議重點明確用地期限內的畝均稅收、畝均銷售收入、開發投資強度等指標，以及用地單位未達到產出要求收回土地或繼續簽訂租賃合同的條件。
（四）建立產出評估監管機制。要依據產出監管協議和土地出讓（租賃）合同約定，按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則，在項目達產、出讓（租賃）年期到期（到期評估考核）等階段，組織對項目畝均稅收等重要指標實施情況進行評估考核，對達到或沒有達到約定要求的，按相關規定進行管理。
二、嚴格用地準入條件
調整提高工業用地供應市場準入條件，工業、倉儲用地（不兼容其他用途）供應必須符合以下要求：
（一）符合國家、省和市的產業政策，符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、環境保護規劃等相關規劃，符合供地政策。
（二）供應前必須明確畝均稅收等產出指標，原則上必須達到企業投產三年后畝均稅收不低于30萬元（其中省級以上開發區原則上不低于40萬元）的要求。各地可根據各自實際按照國民經濟行業分類確定分行業畝均產出指標，報市人民政府批準后實施。如需對工業企業拆遷安置、存量工業用地補辦手續的項目畝均稅收等產出指標單獨設置標準的應同時報批。
（三）堅持節約集約用地，供地規模不得突破《江蘇省建設用地指標》。
（四）實施先期租賃供應方式。除市級以上重大項目、注冊資金人民幣6千萬元以上項目、注冊資金美元1千萬以上（或等額外幣）外資項目、標準廠房，以及電廠、燃氣、給排水、垃圾焚燒、污水處理等特殊類型工業外，其余新增工業項目一律實施先期租賃的供應方式。先租后讓、短期租賃轉長期租賃等方式供應土地時，應當依法采取招標、拍賣、掛牌方式。
（五）出讓條件不得設置唯一性、排他性等影響市場公平的要求。對因經濟轉型、產業升級、節約集約等需要，在工業用地出讓公告及相關出讓文件中可設置產業類型、產出效率、生產技術和節能環保等要求。其他情形，可納入產出監管協議，隨工業用地出讓公告一并發布。
三、實施差別化供應方式
為確保市場準入條件在規定的時間內實現，工業用地供應采用先期租賃的供應方式，即先短期租賃，經達產考核后再辦理長期供應的方式。
（一）先租后讓
在工業用地供應時，按照市場準入條件，設定一定的產出要求，先以租賃方式向使用者供應土地，承租人在租賃期間開發、利用土地，經評估考核達到約定的畝均稅收水平等產出要求后，可以申請將租賃土地轉為出讓土地。
（二）短期租賃轉長期租賃
對先以短期租賃方式供應土地的，承租人在租賃期間開發、利用土地，經評估考核達到約定的畝均稅收水平等產出條件后，可以申請將短期租賃土地轉為長期租賃。
以先租后讓方式供應土地的，城鄉規劃主管部門應就整個地塊出具規劃文本，明確各項規劃參數；經評估考核后工業用地承租人要求將部分租賃土地轉為出讓土地的，須征得城鄉規劃主管部門同意后方可辦理協議出讓手續。
先租后讓最高年限50年，短期租賃轉長期租賃使用期限最高20年。以先租后讓、短期租賃轉長期租賃等方式供應土地的，出讓（租賃）年限還須扣除先期租賃使用年限。
四、規范用地供應要求
（一）合理確定用地年期。采取先租后讓、短期租賃轉長期租賃等方式供應土地的，先期租賃土地年期一般不超過5年。采取先租后讓方式供應土地的，出讓年期原則上按20年設定；畝均稅收等達產考核指標超過控制指標50%以上的，出讓年期可以按照企業意愿延長到30年；超過控制指標100%以上的，可以延長到40年；超過控制指標200%以上的，可以延長到50年。
（二）規范確定土地出讓（租賃）起始價。各區人民政府應制訂本地區工業用地最高年期出讓基準價格，并報市國土局備案。以先租后讓、短期租賃轉長期租賃等方式供應土地的，先期租賃每年租金按不低于最高年期出讓地價的2%確定，先期租賃5年租金簽訂租賃合同時一次性支付。以上述方式供應土地的，20年、30年、40年期土地出讓（租賃）價格按不低于最高年限地價0.4、0.6、0.8系數確定。協議出讓價格為出租時點設定的出讓年期土地出讓金總額扣除已繳納租金后的差價。
（三）規范容積率管理。工業用地容積率原則上不得低于1.0，標準廠房容積率不得低于1.6；由于產業特殊確需低于上述1.0的，由區工業項目決策機構討論確定。
（四）鼓勵建設高標準廠房。對功能齊全、設施先進的四層及以上并配工業電梯的標準廠房工業用地，在確定土地出讓底價時按不低于所在地等別相對應全國工業用地出讓最低價標準的70% 執行。對現有工業用地在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
（五）支持外商投資項目用地。外商投資企業與內資企業同等適用相關用地政策。繼續對集約用地的鼓勵類外商投資工業項目優先供應土地，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應全國工業用地出讓最低價標準的70％執行。
（六）鼓勵盤活存量土地。鼓勵消化批而未供土地和盤活存量低效用地，市人民政府按照各區上一年度消化批而未供土地和盤活存量低效用地的數量給予5%的新增建設用地計劃獎勵。
（七）規范工業用地轉讓。標準廠房類工業用地分割轉讓、分割抵押不得突破最小規劃單元。其他工業用地原則上必須整體持有、整體抵押，如需分割轉讓、分割抵押必須符合城鄉規劃并經區人民政府批準。先期租賃的工業用地，自土地使用權租賃合同簽訂之日起5年內不得轉讓、轉租、抵押；達產考核不達標的工業項目，在整改的2年內，土地使用權不得轉讓、轉租、抵押。
五、明確考核評估要求
新增工業項目達產或既有工業項目土地出讓（租賃）期滿，各區人民政府（管委會）或其指定機構要組織對用地單位執行產出監管協議情況進行以畝均稅收為核心指標的評估考核，根據考核結果作出相應的處置，并向市國土局提出地塊處置的具體建議。
（一）對經考核評估達標的工業項目，辦理租賃土地轉相應年期出讓或長期租賃續期手續。
（二）對經評估考核不達標的工業項目，畝均稅收、畝均銷售收入等達產指標低于產出監管協議約定的最低標準的，可以按照實際差額部分占約定最低標準的比例，要求用地單位支付相當于同比例土地出讓價款的違約金，并給予企業2年的整改期限，按原租金標準辦理續租手續。先期租賃土地經整改后考核仍然達不到約定條件的，可按照合同約定收回土地使用權，地上建（構）筑物經評估后有償收回；也可續簽5年期的租賃合同，租金標準按照簽訂租賃合同時點評估討論確定地價的2倍約定；或由企業按照產出監管協議約定的畝均稅收水平補足差額后簽訂5年期的租賃合同，租金標準按照簽訂租賃合同時點評估討論確定的地價約定。出讓土地經整改后考核仍然達不到約定條件的，可由企業按照產出監管協議約定的畝均稅收水平補足差額。
（三）既有工業項目土地出讓（租賃）期滿，用地單位申請延續出讓（租賃）的，按照畝均稅收不低于20萬元等產出條件，由各區人民政府（管委會）或其指定機構組織對用地單位進行考核評估。對考核評估達標的工業項目辦理續期手續，出讓（租賃）年期原則上按20年設定；對經考核評估不達標的工業項目，可以協商收回土地使用權，也可簽訂5年期的租賃合同，租金標準按照不低于簽訂租賃合同時點評估討論確定地價的2倍約定。
（四）對因企業自身原因無法開發建設或運營，或未達到合同約定土地使用條件，經考核未通過的工業用地，按照合同約定有償或無償收回土地使用權。對有償收回土地使用權的，按照約定返還剩余年期的土地出讓金或租金。對地上建（構）筑物，由各區人民政府（管委會）按照監管協議約定，組織采取無償收回、殘值補償、評估時點價折算或由用地企業自行恢復原狀等方式處置。
六、強化用地供應服務
（一）土地使用權租賃和土地使用權出讓都是法定的國有建設用地有償使用方式。國土、規劃、住建、金融、行政審批等部門要提高審批效率，積極為承租企業提供優質服務，依法保障租賃土地的合法權益，滿足承租企業生產經營上的各項合法需求。
（二）工業用地出讓（租賃）合同期限屆滿前，除因社會公共利益或者實施城市（鄉鎮）總體規劃需要外，不得提前收回土地使用權。因社會公共利益或者實施城鄉規劃，確需提前收回土地使用權的，應當依照法定程序報批，并根據國家法規和實際情況給予企業補償。
本意見自2018年8月1日起施行。江陰市、宜興市可結合各自實際，參照本意見制定實施辦法。
無錫市人民政府辦公室
2018年5月24日
（此件公開發布）
責編：法制辦
